طي ماه‌هاي اخير وعده‌هاي زيادي درخصوص افزايش وام مسكن جوانان داده شده است. حتي ارديبهشت ماه اعلام شد كه وام مسكن جوانان دو ميليارد تومان مي‌شود و از آن زمان جهش قيمت تسه شروع شد؛ اما با ريزش بورس تسه نيز از روند افزايش خود ايستاد و در نهايت از آبان ماه دوباره روند به بالا گرفت. در نهايت تابستان امسال دولت سقف وام خريد مسكن را به‌طور رسمي افزايش داد و بر همين اساس از تيرماه 1402 زوجين تهراني مي‌توانند 960 ميليون تومان وام مسكن با احتساب وام جعاله و مجردهاي تهراني نيز تا سقف 560 ميليون تومان وام دريافت كنند. اين روند افزايشي قيمت تسه در حالي‌ است كه اين اوراق ركن اساسي دريافت وام مسكن به حساب مي‌آيد و گراني ادامه‌دار اوراق مسكن مي‌تواند برخي از افراد را از دريافت وام نا اميد كند.

خريد خانه به واسطه وام مسكن تبديل به يك روياي سوخته شده است؛ چراكه اوراق تسه گران است و به‌طور كلي بورس در روند روبه پايين خود قرار دارد اما تسه گران شده و اين روياي خريد خانه به كمك بورس را تبديل به يك روياي سوخته كرده است.

اوراق تسه چيست؟

اوراق تسهيلات بانك مسكن اوراق بهاداري است كه توسط بانك مسكن منتشر شده و در بازار عادي فرابورس معامله مي‌شود. به اين اوراق بهادار اوراق تسه نيز گفته مي‌شود. اوراق تسهيلات بانك مسكن با هدف سپرده‌گذاري براي خريد مسكن استفاده مي‌شود. اوراق تسه تسهيلاتي است كه از محل اوراق ممتاز براي خريد واحد مسكوني به افراد واجد شرايط پرداخت مي‌گردد. اين اوراق به مردم كمك مي‌كند تا زودتر از ساير تسهيلات مانند حساب‌هاي سپرده يك ساله و وام‌هاي بانك‌ها، تسهيلات خريد خانه دريافت كنند. افراد مي‌توانند از اوراق تسهيلات بانك مسكن براي دريافت وام از بانك و هم براي سرمايه‌گذاري و كسب سود از تفاوت قيمت خريد و فروش اين اوراق استفاده كنند.

خانه گران شد!

ايراني‌ها بر اساس آمار جديد مركز آمار بايد براي خريدن هر يك متر واحد مسكوني در تهران، به‌طور ميانگين 80 ميليون تومان پرداخت كنند، رقمي معادل همه درآمد يك كارگر براي يك‌سال كار تمام وقت. البته قيمت مسكن در آذر 1402 نسبت به ماه گذشته 3 درصد كاهش يافته و از طرفي در تهران با 3 ميليون واحد مسكوني تنها 4 هزار 72 معامله انجام شده است.

كارشناس حوزه مسكن محمد غلامي ركود را پديده غالب در بازار مسكن معرفي كرده و معتقد است كه با نبود خريدار مسكن در تهران، ركود ادامه‌دار خواهد بود. قيمت هر متر مربع واحد مسكوني آذر سال گذشته 51 ميليون تومان بود و در يك‌سال گذشته 1.5 برابر شده است.

قيمت متوسط هر متر خانه در گران‌ترين منطقه تهران 157 ميليون تومان است و اين شاخص در منطقه 19 به عنوان ارزان‌ترين منطقه پايتخت به 40 ميليون تومان مي‌رسد. در بين مناطق ۲۲گانه تهران منطقه يك با متوسط قيمت ۱۵۷ ميليون و ۱۰۶ هزار تومان بيشترين و منطقه ۱۹ با ۴۰ ميليون و ۸۳۹ هزار تومان كمترين قيمت هر متر مربع مسكن را طي ماه گذشته داشته‌اند.

در منطقه ۳ متوسط قيمت ۱۳۹ ميليون و ۶۴۸ هزار تومان بوده كه نسبت به ماه قبل از آن (آبان‌ماه ۱۴۰۲) با متوسط قيمت ۱۴۵ ميليون تومان، حدود ۴ درصد رشد منفي را ثبت كرده است. طي ماه گذشته در مجموع ۴۰۷۲ معامله در سامانه املاك و مستغلات كشور (براي شهر تهران) ثبت شده كه حدود ۲ درصد بيشتر از تعداد معاملات آبان‌ماه امسال است.

وام مسكن كارايي دارد؟

با توجه به افزايش تورم، گراني مسكن و نبود پس‌انداز كافي بسياري از افراد براي خانه‌دار شدن بايد به سراغ وام‌هاي مختلف از جمله وام مسكن بروند. در حال حاضر بانك مسكن به افراد متاهل 960 ميليون و به افراد مجرد نيز بتا سقف 560 ميليون تومان وام مي‌دهد.

قيمت اوراق تسه در زمان اعلام افزايش سقف وام مسكن يعني تيرماه، حدود 85 هزار تومان بود؛ اما تسه اكنون روي مدار افزايشي قرار گرفته و حتي در زماني به 149 هزار و 209 تومان نيز رسيده است! اگر بخواهيم قيمت اوج را ملاك قرار دهيم، از آنجا كه زوجين تهراني متقاضي وام مسكن براي دريافت اين تسهيلات مستلزم به خريد هزار و 920 ورق تسه هستند، بايد چيزي حدود 286 ميليون و 482 تومان بايد هزينه كنند. گران شدن تسه وام مسكن هزينه‌هاي بسيار زيادي شامل هزينه‌هاي كارشناسي ملك و ثبت اسناد دارد كه اين موضوع نيز باعث مي‌شود ارزشمندي وام كاهش يابد.

بورس در مرز حساس

در معاملات روز يكشنبه 24 دي ماه، شاخص كل بورس تهران 16 هزار و 761 واحد نسبت به روز كاري گذشته بالاتر ايستاد و به سطح 2 ميليون و 197 هزار و 295 واحد رسيد. شاخص كل هم‌وزن بورس نيز با رشد 3 هزار و 839 واحدي در رقم 767 هزار و 986 واحدي ايستاد. شاخص كل فرابورس با رشد 252 واحدي به رقم 26 هزار و 589 واحد رسيد. همچنين شاخص هم وزن فرابورس با افزايش هزار و 39 واحد به سطح 142 هزار و 268 واحد رسيد.

روز يكشنبه خالص تغيير مالكيت حقوقي به حقيقي بازار منفي شد و 37 ميليارد تومان پول حقيقي از بازار سهام خارج شد. همچنين نماد شستا بيشترين خروج پول حقيقي را داشت كه ارزش آن 18 ميليارد تومان بود. پس از شستا، نمادهاي خساپا، خودرو، وتجارت و غپآذر بيشترين خروج پول حقيقي را داشتند. در سوي ديگر، بيشترين ورود پول حقيقي به نمادهاي داتام، پارسان، فزر، حكشتي و تپكو تعلق داشت.

روز اخير پارس، فارس و وغدير نمادهاي سبز پوش بورس بودند كه بيشترين اثر را در رشد شاخص كل بورس داشتند. در سوي ديگر نمادهاي تاپيكو، مبين و كساپا از نمادهاي قرمز بودند كه اثر منفي بر شاخص داشتند. در فرابورس نيز نمادهاي آريا، شگويا و هرمز بيشترين اثر افزايشي را بر شاخص داشتند و نمادهاي انتخاب، حگهر و كتوكا بيشترين اثر كاهنده را بر شاخص كل فرابورس داشتند. در بين نمادهاي پرتراكنش بورس روز اخير نماد داتام بيشترين تراكنش را داشت و شستا و خگستر در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفتند. در فرابورس نيز كرمان، گدنا و فصبا بيشترين تراكنش را داشتند.

روز يكشنبه ارزش معاملات كل بازار سهام به 13 هزار و 629 ميليارد تومان رسيد. ارزش معاملات اوراق بدهي در بازار ثانويه 4 هزار و 294 ميليارد تومان بود كه 32 درصد از ارزش كل معاملات بازار را در اين روز شامل مي‌شود. ارزش معاملات خرد نيز با افزايش 2 درصدي به نسبت روز معاملاتي قبل به رقم 6 هزار و 290 ميليارد تومان رسيد.در معاملات نماد فارس بيشترين ارزش معاملات بازار سهام را به خود اختصاص داد كه ارزش معاملات آن 96 ميليارد تومان بود.

پس از فارس، خگستر بيشترين ارزش معاملات را داشت و حكشتي رتبه سوم بيشترين ارزش معاملات را به خود اختصاص داد و پس از آن، دو نماد ثفارس و فولاد در رتبه‌هاي بعدي بيشترين ارزش معاملات قرار گرفتند.

در حجم معاملات نيز سهام شستا با تعداد 502 ميليون و 700 هزار و 527 سهم در صدر قرار گرفته است. كرمان در رتبه دوم بيشترين حجم معاملات بازار قرار گرفت و رتبه سوم به شگستر تعلق داشت. دو نماد وپارس و خودرو نيز در رتبه‌هاي بعدي بيشترين حجم معاملات بازار قرار داشتند. در معاملات يكشنبه، 71 نماد صف خريد داشتند و 34 نماد با صف‌ فروش مواجه بودند. مجموع ارزش صف‌هاي خريد با رشد 93 درصدي نسبت به روز كاري قبل به 470 ميليارد تومان افزايش يافت و مجموع ارزش صف‌هاي فروش نيز با كاهش 28 درصدي به 121 ميليارد تومان رسيد.